Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un élément fondamental du fonds de commerce, dont la prérogative appartient au locataire. Il donne le droit au locataire d’occuper le local et de pouvoir renouveler son bail auprès du bailleur.

Avec le droit au bail, le locataire peut également céder son bail, de 2 manières :

• via la cession du fonds de commerce
• via la cession du droit au bail

 

Qu’est-ce qu’une cession de droit au bail ?

La cession de droit au bail est une opération par laquelle le bénéficiaire d’un droit au bail, le cédant, transmet ses droits à une autre personne, le cessionnaire. Le bail se poursuit donc, avec un changement de locataire uniquement, sans donner lieu à la formation d’un nouveau bail. Il s’agit donc du transfert de la propriété du fonds de commerce.

Cette cession peut s’opérer à titre gratuit ou à titre onéreux, libre choix au cédant de choisir.

Avant d’effectuer une cession de droit au bail, il est impératif pour le futur cédant de vérifier la présence d’une clause dans le contrat permettant cette cession. Il est en effet courant de voir dans les contrats des clauses venant limiter ou restreindre le droit au bail.

Les formalités de cession du droit au bail

Lors d’une cession de bail, plusieurs formalités doivent être respectées pour permettre le transfert de propriété :
L’établissement d’un état des lieux entre le cédant et le cessionnaire. Cette disposition est prévue par l’article L145-10-1 du Code de commerce.

 Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux.

La notification de la cession au bailleur, par voie d’huissier, prévue à l’article 1690 du Code de civil, afin que ce dernier puisse éventuellement s’opposer à la cession, sauf si la cession a été approuvée par le bailleur dans l’acte de cession. L’accord du bailleur à la cession reste obligatoire.
La publication d’une annonce légale de cessation de fonds de commerce doit également être faite. Cette annonce est obligatoire et coûte environ 120 euros HT. Cette annonce légale va être effectué par la personne qui cède le commerce.

Si les formalités de cession ne sont pas respectées, la cession peut ne pas avoir lieu, et entraîner dans certains cas la résiliation immédiate du bail.

Une fois l’acte de cession signé, il doit être enregistré auprès des impôts, dans un délai d’un mois, et dans le lieu où se trouve le local.

 

Les effets de la cession

Le cessionnaire du droit au bail aura les mêmes droits et les mêmes obligations que le cédant, la cession entrainant simplement un changement de locataire sans nouveau bail signé.

Comme le cédant, le cessionnaire pourra jouir des locaux du fonds, et aura l’obligation de verser un loyer au bailleur.

Attention, en cas d’existence d’une clause de garantie solidaire dans le contrat de bail, le cédant sera solidairement tenus au loyer et charges du cessionnaire en cas de défaut de paiement de ce dernier. Le bailleur pourra alors se retourner vers le cédant pour exiger le versement.